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La tendencia actualmente predominante, especialmente en la Corte Suprema, admite la procedencia de una acción de restitución fundada en el artículo 915 del Código Civil contra el mero tenedor que retiene indebidamente un inmueble o mueble, aunque subsista la discusión acerca de si se trata estrictamente de una acción reivindicatoria o de una acción restitutoria especial a la que se aplican reglas de la reivindicación.
Los elementos que los tribunales suelen exigir son:
- Acreditación del dominio —o, según algunos fallos, de la posesión— del actor sobre la cosa singularizada.
- Que el demandado tenga la cosa a nombre ajeno, esto es, que sea mero tenedor o detentador.
- Que la retención sea injustificada o indebida: ausencia de título jurídico, término o insuficiencia del título invocado, o falta de antecedentes que justifiquen jurídicamente la ocupación.
- Una adecuada individualización del bien reclamado.
La cuestión decisiva no es solo que el ocupante no tenga inscripción, sino que su tenencia carezca de una justificación jurídica o que ella resulte insuficiente. Por ello, si existe un contrato vigente u otro título oponible que explique la tenencia frente al actor, la acción puede ser rechazada.
También persiste una línea más restrictiva, basada en la idea de que el artículo 915 no amplía propiamente la acción reivindicatoria contra el mero tenedor, sino que extiende ciertas reglas restitutorias —particularmente las prestaciones mutuas— a casos en que el tenedor debe restituir. Sin embargo, los fallos más recientes de la Corte Suprema disponibles se inclinan por reconocer una vía restitutoria eficaz contra el detentador injusto, incluso bajo la denominación de acción reivindicatoria.
Jurisprudencia relevante
Alcance debatido del artículo 915 respecto del mero tenedor
Corte Suprema, Rol 7219-2008
El fallo recoge la controversia doctrinal sobre el alcance del artículo 915: una posición lo entiende como una excepción que permite dirigir la reivindicación contra el mero tenedor; otra lo concibe como una acción restitutoria distinta, sometida a las reglas de la reivindicación. Es útil para fundamentar que la discusión no es meramente terminológica, sino que incide en la legitimación pasiva y en el régimen aplicable a la restitución.
Retención sin título suficiente configura detentación injusta
Corte Suprema, Rol 244174-2023
La Corte Suprema califica el artículo 915 como una regla excepcional que permite accionar contra el mero tenedor cuando retiene injustificadamente el bien. Entiende que ello ocurre tanto si carece de título jurídico como si el antecedente invocado es insuficiente para justificar la tenencia. Exige acreditar el dominio o posesión del actor y la retención injustificada por el demandado.
La inscripción permite al dueño accionar contra quien tiene la tenencia material
Corte Suprema, Rol 60720-2021
La Corte sostiene que el dueño y poseedor inscrito puede ejercer la acción contra quien detenta materialmente el inmueble y lo retiene indebidamente, aunque esa persona reconozca dominio ajeno y, por ello, no tenga ánimo de señor y dueño. Vincula esta solución con la protección de la posesión inscrita y el artículo 915.
Retención posterior al término de la relación que justificaba la tenencia
Corte Suprema, Rol 5045-2019
La Corte acogió la acción al estimar acreditado que el demandado, luego de abandonar su cargo religioso, mantuvo indebidamente la tenencia del inmueble donde funcionaba el templo. Relevó que la demandante acreditó su dominio, la singularización del predio y la privación de su tenencia material, configurándose la hipótesis del artículo 915.
Línea reciente: aptitud del dueño inscrito para demandar al detentador material
Corte Suprema, 1 de julio de 2026, Rol 24325-2025
La Corte Suprema señala expresamente la existencia de una línea jurisprudencial según la cual el dueño y poseedor inscrito de un inmueble puede ejercer la acción reivindicatoria contra quien detenta su posesión material, reconociendo además la aplicación del artículo 915. El criterio corrige una decisión que había descartado la acción únicamente porque se dirigía contra una mera tenedora.
Criterio restrictivo: el artículo 915 no extendería la reivindicación propiamente tal
Corte de Apelaciones de Santiago, Rol 7892-1998
Esta sentencia representa una posición más restrictiva. Estima que el artículo 915 no transforma al mero tenedor en legitimado pasivo de la acción reivindicatoria en sentido estricto, sino que hace aplicables reglas restitutorias, especialmente las relativas a prestaciones mutuas. El fundamento se relaciona con la subsistencia de la posesión inscrita del propietario.
Procedencia expresa contra quien tiene la tenencia y retiene sin título
Corte de Apelaciones de Valdivia, 27 de septiembre de 2005, Rol 668-2005
La Corte consideró que el artículo 915 permite deducir la acción contra quien tiene la tenencia de la cosa, sin necesidad de demostrar que sea poseedor, cuando la retiene indebidamente. En el caso, fue relevante que la ocupante carecía de título respecto del inmueble parcialmente ocupado.
El contrato de arrendamiento puede excluir la retención indebida
Corte de Apelaciones de Concepción, 19 de diciembre de 2023, Rol 3129-2022
La Corte rechazó la acción al estimar que no concurría una retención indebida. La ocupación se vinculaba a un contrato de arrendamiento y la tenedora reconocía el dominio de una persona distinta de la demandante. El fallo muestra que no basta acreditar una ocupación material: debe demostrarse que el título del demandado no justifica la tenencia frente al actor.